办假离婚证，100块；办假资金流水，500-600块；贷款增加15万，1500块；搞裁决过户，2万块。

　　在二手房交易中，除了名目繁多的各项税费之外，你是否知道，还有一些摆不上“台面”的费用？如果你的收入不够贷款，如果你想在银行贷得更多，如果你不符合购房条件，如果你希望中介优先推你的盘，如果你希望以更低佣金买到房……这些额外费用就成了必要的开支。更令人担心的是，这些费用表面上令交易顺畅，实际上却埋下了不小的风险。

　　“一个愿打一个愿挨，

　　这些收费存在已久”

　　刚刚办完过户手续的黄先生，如他之前所承诺的，额外包了2.5万元的大红包给鞍前马后忙活的中介业务员。这不是中介佣金，也不是奖励其服务周到的“小费”，而是一笔卖高房价的“劳务费”。

　　今年3月底，黄先生将自己在南山的一套房挂牌出售。由于家里有资金需求，他希望能更快把房子卖出去。但当时深圳市场上关于二手房要从严征收个税的消息正盛，放盘量大增，价格也有下调。“我们同一栋楼就有七八套单位在卖，同户型的就有3套。为了房子能尽快出售，我跟中介人员明确说了，如果优先推我的房子并且价格不错的话，我会‘表示’一下。”黄先生说。

　　之后中介业务员推盘热情大涨，这套市场价在185万元左右的房子，最终以190万元的价格售出。黄先生告诉记者，这额外卖出的5万元，他给中介包了2.5万元的大红包。这笔钱并没有经过中介分行，而是私下给的。后来他才知道，买家是一位外地客，并不熟悉行情。

　　当记者以购房者身份向多位一线中介业务员表达诉求时，发现“台面”下的费用多不胜数。中介业务员的服务范围比想象的更广：协助做高评估价、开资金流水、办假离婚证等，收费因项目、难度、额度不同而不同。“办假离婚证百来块就能搞掂，做资金流水就要500-600元，做‘高贷’就要看你的评估价与成交价差多远了，差额越大收费越高。”一资深中介业务员余先生说。他表示，这些操作存在已久，多是买卖双方同意才做的，“一个愿打一个愿挨”。但他同时表示，这些费用并非都落入中介业务员口袋，而是主要用于“打点”关系。

　　“骗贷若被举报、清查，

　　银行随时可以收回贷款”

　　对此，业内人士和房产律师都表示，做高评估价、开资金流水、办假离婚、裁决过户等，都明显违反法律法规，同时面临法律、政策及市场风险。

　　“以做高评估价、开资金流水为例，这属于骗贷行为。银行出具的贷款承诺函中都有明确规定，如果提供虚假资料、虚构成交价，将会拒绝发放贷款，追究相应责任。所以你可能因此贷不到款，甚至已经过户完毕如果有举报或是清查，银行随时可以收回贷款。”有广东律师说。

　　而裁决过户等做法更被认为风险太大。有房产律师告诉记者，虚拟诉讼属于司法打击对象，广东省高院专门出台过相关文件。而在深圳，实际操作中各大法院已不受理此类诉讼，即便裁决成功，国土部门在具体执行时对不符合购房条件的买家也在采取延迟过户的做法，政策风险已十分明显。而且费用很高，其中诉讼费和保全费是要先期缴纳的，裁决不成也有资金风险。

　　对话深喉

　　“除了社保，其他什么都能作假”

　　余先生，资深中介业务员

　　南方都市报：做高评估价拿到更高贷款，这个已有耳闻，但银行资金流水等也能作假算是第一次听说。

　　余先生：那你out了。基本上除了社保限制太严没法做之外，其他什么都能作假。限购、限贷之后买房客户有了各种额外的需求，我们要促成成交，就要想办法让他们能突破限制买到房。但这其中的很多并不是我们想做的，业务员拿到手的钱并不多，主要用于“打点”关系。

　　记者：具体收费怎么样呢？

　　余先生：项目不同收费大不相同。比如办假离婚证百来块就能搞掂，做资金流水就要500-600元，做高评估价就要看你的评估价与成交价差多远了，差额越大收费越高。

记者：业务员怎么就敢打包票拿了钱搞得掂呢？

余先生：靠经验吧！过往办得多的就敢做，有难度的也会有言在先。所以遇到政策调整就比较麻烦，做不了影响成交还可能有纠纷。比如裁决过户，之前操作经验挺多，现在就基本上做不了了。

　　记者：相比之下，从买家或业主手上拿到额外的费用风险会小一些。

　　余先生：是，这个一线业务员会更感兴趣。

　　记者：现在是卖方市场，业主会愿意额外出一笔钱吗？

　　余先生：如果房子急卖或者业主想卖更高价钱的，会告诉业务员，优先推他的房子或是卖出了高于市场价的价格，可以包个“红包”，额度就没个准了，双方商量。

　　记者：如果我是购房者，这个额外的收入又从哪里来呢？

　　余先生：一般是佣金。比如你买了一套200万元的房子，正常情况下要交6万元佣金。如果我们能跟公司申请到6折、7折，那么你可能需要返还一点给我。具体返点多少，要看能争取到几折，以及跟客户谈的情况。但这个说白了是与公司争利，被发现了后果很严重。

　　记者：你怎么能确认能拿到预想的折扣呢？

　　余先生：这个是没法确认的。但中介公司之间的竞争也很激烈，能成交就很不错了，所以公司很多时候也愿意给点折扣。当然了，也要看具体盘源情况，业主独家委托的盘源是比较难申请的。

　　记者：这些操作对买卖双方有风险吗？

　　余先生：当然是有风险的！只是各方都想推动成交就做了。但事实上，不到过户完毕，什么情况都是可能发生的。

灰色案例

　　1多贷15万元？“疏通”费1500元

　　想买房，但口袋里钱不够？带你看房的业务员会告诉你，没有钱搞不定的事。刚在南山前海买了一套房的齐先生，就额外交了一笔钱。齐先生看中一套二手房，总价250万元，由于首付紧张，加上入住前还需要再装修，他希望能尽可能地多贷一点款。 “本来只是试着问问，结果中介答应得挺爽快，说可以做高评估价，只需要多签一份给银行看的合同就可以。但他也明确表示，由于要‘打点’按揭部的同事，需要我支付一笔费用。”齐先生说。

　　在签了那份给银行看的合同不久，银行的同意贷款承诺函就办出来了。最终齐先生以265万元总价从银行获得贷款，为了多贷到这15万元，他额外支付给中介人员1500元。中介人员告诉他，这笔钱主要用于“打点”关系。

　　“这份额外签的合同并没有业主签字，业主本人也不知情，我签完合同之后交给中介就可以了。但整个过程我确实很担心，毕竟是非常规操作，如果不能如预期贷款压力会更大，结果还是顺利通过了。对我来说，花1500元多贷15万元，是不错的；对中介业务员来说，这个不需要进入公司账户的‘灰色收入’，也是有吸引力的。”齐先生说。

　　2　收入不够贷款？500元搞定资金流水

　　正常情况下，按揭贷款者需要有高于月供两倍以上的月收入，才能从银行贷到款，而你具备这个实力的是两方面证明：一是单位开的收入证明，二是银行的资金流水。

　　邹女士就卡在资金流水这个问题上。她看中了福田一套房子，月供在1万元左右，也就是说，她的月收入必须要在2万元以上才能从银行拿到贷款。“单位开收入证明挺容易，但银行的资金流水肯定是达不到的。我的主要收入来源是业绩提成，有不少是现金发放的，银行的资金流水根本体现不到。”而邹女士犯难的问题，在中介业务员那里简直是小菜一碟。

　　“他跟我说，这样的假流水他们办了很多单，让我完全不用担心。像我这种情况，500-600元就能搞掂。具体做法是，找一家熟悉的银行办一份假的资金流水，操作很简单。但我确实也担心，如果没搞定贷款批不下来，或是后期审查出了问题，那我不就违约了？”邹女士说。

　　3　没“房票”？ 裁决过户收费2万元

　　张小姐在深圳工作，由于跳槽社保断交了一个月，因此不符合“连续一年缴交社保”的条件。但看房时中介建议：“可以办裁决过户，如果不成功可以解除合同，如果成功办了裁决完成过户，需要给‘中间人’一笔钱。”购房心切的张小姐接受了这一提议，决定试一试。

　　中介告诉她，只要跟业主达成一致，让业主虚拟一个借款合同，金额与房子成交总价相同，再通过法院裁决强制办过户。如果要以这种方式操作，张小姐要一次性付款，并额外支付2万元给“中间人”。这位“中间人”，就是中介业务员介绍的可办裁决的人。交了定金，在中介处签了买卖合同之后，“裁决”就开始操作了。预付的2万元酬劳也在银行开了联名账户，双方约定成功裁决过户后才能拿出来。

　　接受记者采访的业内人士和房产律师均表示，目前这一违规操作已基本被叫停，政策风险已很大。

　　业内说法

　　“一旦被发现，黄了交易还要承担违约责任”

　　肖小平，中联地产二手房研究院总经理

　　南方都市报：二手房交易中有一些摆不上“台面”的费用，如办假离婚证、假资金流水、假收入证明、做高评估价等。

　　肖小平：买卖双方是冒着很大的风险在做这个事情，万一查出来就有处罚。除了行政处罚之外，如果房子不能交易的话，还可能要承担违约责任，面临纠纷。

　　记者：具体风险在哪里？

　　肖小平：做假资金流水、做高评估价等，这实际上是骗贷行为，一旦被发现银行不予贷款，成交无法继续，办假离婚证、裁决过户等都是如此。一旦交易无法继续，已经交了的定金收不回来不说，还可能要承担违约责任，同时赔偿因此产生的损失。比如赎楼、评估等费用，以及业主赎楼后未成交再贷款时的利率变动带来的损失等，十分麻烦。

　　记者：政策风险也是不可掌控的。

　　肖小平：没错。比如裁决现在就变得很严格，过了法院那一关国土这边也不一定马上执行，这些政策收紧是一线中介业务员不可预知的。业务员可以给你承诺，但一旦出了问题，承担责任的还是你自己。

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