法律分析

一、开发商交房的法定条件

开发商交房的法定条件通常是房屋必须经验收合格方才能交付使用，故交房时必须有《房屋建筑工程竣工联合验收备案》(全部多数城市已经开展联合验收与竣工验收备案合并)、《竣工验收备案》，属于《消防法》十三条的情形需要取得《建设工程消防验收合格意见书》，上述备案信息在当地的住建局一般是公开信息，可以自主查询。《建设工程规划验收合格证》，这个在当地的规划和自然资源局可以查到。

二、比较常见，开发商需要承担逾期交房责任的情形如下

1、开发商寄送了收房通知书，但是在收房的过程中发现开发商交付并不符合约定或者法定的交房条件；   

2、业主收房时候未发现开发商交房不符合交房条件并且已经收房，但是收房后发现的；

3、开发商具备交房条件，但是其延迟通知业主收房；

4、开发商具备交房条件，也已交房，但是未办理消防验收合格备案。

三、交房的法定条件和约定条件冲突如何处理

开发商与业主签订的商品房买卖合同中约定的交房条件低于法定条件，必须按照法定条件交房。

其三，开发商与业主约定的交房条件高于法定标准，以双方约定为准。高于法定标准不违反法律强制性规定合法有效，对开发商和业主均有约束力，应该按照其约定交房。

 

应对策略

1、收房时发现开发商交房不符合约定条件或者法定条件，可以果断拒绝收房；

2、千万不要：如果发现开发商不交房符合约定条件或者法定条件，并且其明确告知交房有瑕疵，然而业主还是收房的，意味着放弃权利；

3、如果没有搞清楚开发商交房不符合条件的而收房的，也不用着急，这种交房是无效的，也可以追究开发商逾期交房的法律责任；

4、保留好开发商通知交房的文书、商品房买卖合同，固定好开发商交房不符合条件的各方面证据；

5、最后，可以依约依法通过诉讼的方式追究开发商的逾期交房的违约责任，维护自己的合法权益。

逾期交房的法律责任

逾期交房，依约承担逾期交房的违约责任，一般是房屋总价的万分之几每日的逾期违约金。如果双方没有约定逾期违约金的计算方式，则开发商按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准赔偿租金损失。 赔偿违约金以及租金损失后，开发商仍应继续履行合同。

 逾期交房，经业主催告后达三个月的合理期间仍然不能交房的，业主有权解除商品房买卖合同，要求开发商退还购房款以及承担违约责任。

 

 

司法判例

一、开发商办妥《商品房竣工验收备案表》才具备交房条件

广东省梅州市中级人民法院作出（2022）粤14民终1529号民事判决书，即

本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。根据诉辩意见，本案二审争议焦点：房屋交付时间的确定；房屋交付条件的确定；御园公司通知邓日云收楼时间及御园公司应承担逾期交房违约金数额的确定。

关于房屋交付时间的确定问题。御园公司没有证据证明其在2020年9月30日之后交房系受新冠肺炎疫情影响，原审判决认定御园公司可按梅市建字[2020]59号文将竣工时间顺延三个月有误，予以纠正。邓日云称本案不适用上述文件精神，理由充分，予以采信。《商品房买卖合同》《补充协议》均是御园公司提供的格式条款，《补充协议》是《商品房买卖合同》的附件，属合同内容。《补充协议》第十四条对御园公司的交房时间约定可宽限三个月，该约定不属御园公司免除其依照法律应当负有的强制性法定义务，也没有排除邓日云应当享有的主要权利。因此，御园公司对《补充协议》中房屋交付时间可宽限三个月的约定未进行提示说明，邓日云主张该条款无效，理由不充分，不予支持。《商品房买卖合同》约定御园公司于2020年9月30日前向邓日云交付房屋，如前所述，案涉房屋的交付可宽限三个月，故原审判决认定御园公司交付房屋的期限为2020年12月30日并无不当。

关于房屋交付条件的确定问题。《商品房买卖合同》第九条约定商品交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。案涉房屋于2021年1月29日取得竣工验收备案，备案意见合格。商品房竣工验收备案表是建设行政主管部门在建设工程进行严格审查的基础上核发，审查权由政府部门行使，具有可信赖性。邓日云以御园公司未提交竣工验收备案的全部材料质疑竣工验收备案的真实性，又未提供反驳证据，应由邓日云承担举证不能的法律后果。《商品房买卖合同》第十条约定基础设施设备交付条件，包括供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）详见附件十一。《补充协议》第十一条约定基础设施设备未达到交付使用条件不视为御园公司违约，由御园公司继续完善基础设备设施。邓日云称案涉小区第3、5、6栋存在燃气安全问题，该主张与其购买的房屋不属同一栋。双方在《补充协议》中对基础设施设备的交付条件进行补充，邓日云没有证据证明案涉房屋的基础设施设备在合理期限内未完善。邓日云上诉称基础设施设备未完善，案涉房屋未达交付条件，理由不充分，不予支持。入户花园浇筑是应业主建议并征得业主同意进行的改造，没有证据证明该行为影响了案涉房屋的竣工验收备案。故，邓日云称直至2021年6月双方仍协商入户花园浇筑问题，说明至2021年6月案涉房屋尚未竣工验收备案，依据不足，不予支持。如前所述，案涉房屋在2021年1月29日己竣工验收备案，故邓日云称2021年6月20日案涉房屋景观阳台有锈迹，洗手间、厨房、阳台防水开裂，阳台、房间未安装防护网不足以推翻政府职能部门的竣工验收备案，其称房屋不具备交付条件，依据不足，不予采信。综上，案涉房屋于2021年1月29日取得竣工验收备案，符合交付条件。

关于御园公司通知邓日云收楼时间及御园公司应承担逾期交房违约金数额的确定问题。如前所述，御园公司未在2020年12月30日之前交付案涉房屋构成违约，应自2020年12月31日起至房屋交付之止按《房屋买卖合同》约定支付逾期交房违约金。邓日云称合同约定收楼需书面通知且邮寄送达才完成通知义务，直至2021年6月21日收楼未收到御园公司邮寄送达的书面通知，故御园公司逾期交房之日应计算至2021年6月20日。本案中，从御园公司提交与邓日云的微信聊天内容可知，邓日云与御园公司签订《商品房买卖合同》后，物业管家添加了其微信，双方对诸如看房、房屋外门安装、逾期交房、询问交楼情况、暂不收楼、入户花园浇筑等事宜均通过微信方式进行确认，足以证明邓日云对微信聊天相对方代表御园公司的身份不持异议，御园公司对此亦无异议。《商品房买卖合同》约定收楼通知需书面且邮寄送达，因此，2021年2月23日、3月5日，物业管家通过微信口头通知邓日云收楼，不符合合同约定，不产生书面通知收楼的法律后果，原审判决确定通知收楼时间为2021年2月23日有误，予以纠正。御园公司虽未按合同约定邮寄送达收楼通知书给邓日云，但御园公司通过微信上传收楼通知书的方式便捷且确保邓日云收到收楼通知，符合交付通知的意义且不违反法律规定。因此，物业管家于2021年4月2日微信上传《御园中央城1-2号楼收楼通知书》给邓日云，御园公司履行了书面通知收楼义务。据此，御园公司逾期交房需承担违约责任的期间为2020年12月31日至2021年4月2日，违约金按合同约定计算为790000元×1÷10000×93天=7347元。邓日云诉求超出部分，不予支持。

综上所述，上诉人邓日云的上诉请求部分有理，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。一审判决认定事实部分有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

二审裁判结果

 

一、撤销广东省大埔县人民法院（2022）粤1422民初49号民事判决；

二、梅州市御园建筑有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向邓日云支付逾期交房违约金7347元；

三、驳回邓日云的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1346元，由梅州市御园建筑有限公司负担159元，邓日云负担1187元。

二审案件受理费1346元，由上诉人邓日云负担1187元，梅州市御园建筑有限公司负担159元。梅州市御园建筑有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交二审案件受理费159元，邓日云可在本判决生效后向本院申请退回二审案件受理费159元。

本判决为终审判决。

 

二、开发商具备交房条件，但是未通知业主，依法承担逾期交房违约责任

广东省广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终23427号民事判决书，即

本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：如何认定洪丽婵本案主张的法定解除权行使效果。

依长风公司与洪丽婵2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定，长风公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪丽婵，按期交付房屋是长风公司的主要合同义务。洪丽婵在长风公司逾期交房后的2020年7月7日向长风公司发出《催告函》，催告长风公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同。本案洪丽婵催告长风公司履行交付房屋的期限与司法解释三个月的规定，并不相符，一审法院于2020年9月8日作出判决时认定洪丽婵于2020年7月22日即提起本案诉讼要求解除合同，未给予合理期限，不支持洪丽婵所提诉讼请求，并非没有依据。有鉴于此，洪丽婵应自行承担本案一审案件受理费。

必须指出的是，长风公司在2020年7月9日收到洪丽婵履行交付房屋的催告函后，虽在2020年9月30日完成涉案房屋建筑工程联合验收备案，但长风公司于2020年11月23日才向洪丽婵发出收房通知，此时已超过三个月的合理期限，长风公司应对其迟延履行交付房屋违约行为承担民事法律责任。本案二审诉讼过程中，洪丽婵请求解除涉案商品房预售合同的理由成立，其主张长风公司退还所收款项、支付已付房款10%的违约金，具有合同依据，本院予以支持。为此，对一审判决的处理，本院二审予以调整。

综上所述，洪丽婵的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初6366号民事判决；

二、广州市长风实业有限公司于本判决生效之日起十日内向洪丽婵退还购房款571855元、维修资金6079.5元；

三、广州市长风实业有限公司于本判决生效之日起十日内向洪丽婵支付违约金57185.5元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5076元由洪丽婵负担。二审案件受理费10152元，由广州市长风实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

 

三、开发商与业主虽然未约定取消防验收备案作为交付条件，如果符合必须取得消防验收合格的情形，消防验收合格也作为交房的法定条件

贵州省贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01民终2893号民事判决书，即

本院认为，本案二审争议的焦点是：一、本案所涉房屋是否达到交付条件；二、如上诉人存在逾期交房的违约责任，本案合同约定的违约金标准是否应予调整。

关于第一个焦点问题，首先，任何单位和个人都有维护消防安全、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准，设计、建设、施工、监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。本案中，上诉人俊华置业公司作为涉案楼盘的开发商，其对涉案房屋的消防安全负有不可推卸的保障义务。本案所涉房屋系一栋地上共计33层的高层建筑，属于人员密集场所，依照《中华人民共和国消防法》以及《建设工程消防监督管理规定》的规定，消防验收合格是涉案房屋应当达到的法定交付条件。因此，上诉人以本案合同对此并未约定为由提出的上诉理由因与法律的强制性规定不符，本院不予采信。其次，因本案双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定房屋交付时还应当取得经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，虽然上诉人俊华置业公司主张该项约定系其笔误造成，但是因其并未提交相应证据对此予以证明，本院不予采信。再次，因上诉人俊华置业公司一审提交了贵阳市测绘院于2014年4月15日出具的本案涉及的4、5、6、7号楼的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，且该报告中载明该测绘成果系经实地查勘后作出。因此，可以认定上诉人已于本案合同约定的房屋交付日期前取得合同约定的面积实测技术报告。被上诉人彭照勇、周珍二审中对此提出的抗辩意见因与事实不符，本院不予采信。综上所述，因本案所涉房屋未能在合同约定的交付日期前达到法定及约定的交付条件，被上诉人彭照勇、周珍有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房违约责任理应由上诉人俊华置业公司承担。虽然该房屋已于2017年12月26日通过消防验收，但是，因上诉人二审中并未提交本案房屋取得合同约定的商品住房交付使用备案证书的相关证据，因此，本案房屋尚未完全达到合同约定的交付条件。

法律依据

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

 《建设工程质量管理条例》

第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，

住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。

 

《消防法》

第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”，第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。

《建设工程消防监督管理规定》

第十四条规定“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑;（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑;……”。