【案情】 

2007年8月王某与深圳市南山某房产开发公司签订《商品房预售合同》，并支付购首付款15万元，双方约定2008年年底交房，至2009年南山某房产开发公司仍无法将双方约定楼房交给王某。经王某核实该房产开发公司无商品房预售许可证。故王某起诉至法院，请求确认双方签订的《商品房预售合同》无效，某房产开发公司退还首付款15万元，并赔偿15万元。 

被告房山区某房产开发公司辩称：该企业并非没有取得预售许可证，系因当地村民以遮挡光线为由，一直上访，所以预售许可证被撤销。故双方签订的《商品房预售合同》有效，请求法院驳回王某的诉讼请求。 

经南山区人民法院审理查明，被告房产开发公司在与王某签订《商品房预售合同》时，预售许可证就已经撤销，故涉诉房屋不具有买卖的条件，判决《商品房预售合同》无效，房产开发公司退还首付款15万元，并赔偿王某9万元。 

【律师评析】 

    签订商品房预售合同开发商需要具备以下条件：（1）具有房地产开发经营资质（2）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（3）持有建设工程规划许可证（4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。以上五个条件缺一不可。 

    本案中开发商曾经取得预售许可证，但是在签订预售合同前，该许可证已经被撤销。故应当被视为开发商未取得商品房预售许可证明。按照《商品房买卖合同解释》规定，应当认定商品房预售合同无效。合同无效开发商理应将首付款15万元退还给王某。此外开发商在签订《商品房预售合同》时隐瞒了预售许可已经被撤销的事实，有违诚实信用原则，应当承当相应的惩罚性赔偿责任。 

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