律师分析

承租人租用房屋，房屋租赁内遭遇拆迁导致租赁期限中断，权利受损，有权要求赔偿。关于主张赔偿的条件、主张赔偿的对象、赔偿项目、租金支付截止日期等，笔者一一予以介绍：

一、承租人有权主张赔偿的条件是什么？

1、租赁到期的期限在房屋所有权人签订拆迁协议约定的交房时间后（以下简称“时间点”），确因拆迁导致租赁期限中断，租赁期限未完全履行，承租人权利受损的。

2、租赁合同因为拆迁导致承租人租赁合同的目的不能实现，提前解除。

3、虽然租赁合同无效，但是在拆迁前，出租人未主张合同无效也未提出异议，承租人合法占有和使用租赁房屋至时间点。

 

二、承租人主张赔偿的对象是谁？

（一）承租人一般只能向出租人主张赔偿；

基于双方建立的租赁合同法律关系，根据合同的相对性原则，承租人租赁拆迁房屋而导致承租人权利受损，一般向合同的相对方即出租方主张赔偿权利。

（二）特殊情况，可以直接向征收方主张赔偿。

如承租人与出租方在租赁合同中明确约定，如拆迁，承租人有权直接向征收方主张赔偿的，承租人因合同约定获得向征收方主张权利的权利。

 

三、承租人有权主张的赔偿项目是什么？

（一）装修残值损失

1、如房屋的装修已经被拆除，丧失装修鉴定条件的，按照《拆迁补偿协议》认定的装修残值金额；如没有拆除，双方有争议可以按照装修鉴定认定的装修残值金额。

2、经出租人同意装修的，因拆迁导致租赁合同目的不能实现解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，由法院酌定赔偿比例。

3、经出租人同意装修的，租赁合同无效的，已形成附和的装饰装修物已经被政府部门评估征收，应视为出租人同意利用，由出租人赔偿。

4、未经出租人同意装修，出租人及时要求解除租赁合同并拆除装修的，一般不能获得赔偿，但承租人进行了装修，但是出租方未提出异议，且征收部门针对装修对出租人进行了赔偿，根据公平原则，承租应该获得相应的征收赔偿款。

 

  （二）停产停业损失

承租人承租的房屋用途并非自住，而是经营；承租人承租住宅无权主张停产停业损失。

一般结合剩余租赁期限等因素，因为出租人无法收取拆迁后的房屋租金，承租人停业导致经营受损，按照征收人支付的停产停业损失金额，由法院按照公平原则认定相应的比例来确定承租人停产停业赔偿费用。

 

（三）搬迁费

由出租人获得征收的搬迁费用，应该由有搬迁需求的承租人享有相应比例或者全部搬迁费用。

 

 

（四）擅自改为经营性用途补偿费

租赁房屋产权为非经营性质的房产，但是承租人用于经营，出租人在拆迁补偿协议中获得了超过住宅的补偿，因为这一部分补偿是出租人与承租人双方原因共同导致增加的，故承租人有权分的一定比例的费用。

 

（五）按期交房奖

承租人能举证证明其为出租人按期向政府部门交付租赁房屋提供便利、积极配合的事实，可以获得相应比例费用。

 

四、承租人的租金支付的截止时间

  在房屋拆迁过程中，承租人一般不愿意主动交房，即便房屋所有权人签订了拆迁协议并领取了拆迁补偿款，承租人在获得赔偿前仍然不愿意交房，但是只要不交房就会持续产生租金。拆迁协议并不能阻断出租方收取租金的权利，出租方在签订拆迁协议后仍然有权主张租金，承租人在交房前实际占有租赁房屋均应向出租方支付租金,但是搬迁需要合理时间，在搬迁过程中占有房屋一般不支持此期间的租金。

司法判例

一、租赁合同无效，因拆迁导致承租方无法继续合法占有和使用租赁房屋，出租人需要赔偿承租人。

深圳市宝安区人民法院于2021年07月28日作出（2020）粤0306民初21086号民事判决书，即

...本院认定事实如下...

2009年3月1日，叶伟明、叶俊仔（甲方）与深圳市宝安区石岩好万年百货店（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将伟业大厦建筑面积为9062平方米的房屋出租给乙方，用以经营百货商场，租赁期限15年，其中2008年11月1日至2009年2月28日为装修免租期，2009年3月1日至2024年2月28日期间计租。....

2019年10月12日，宝安区石岩街道轨道13号线征收项目现场指挥部发出《温馨提示》，因轨道13号线房屋征拆工作须于2019年11月30日前完成，伟业大厦位于该项目征收红线范围内，要求物业权利人、使用人尽快退租搬离。

 

......本院认为，.....

一、有关合同主体、合同效力的认定

.........有关合同效力的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合本案，案涉租赁物伟业大厦属未取得建设工程规划许可证建设的房屋，叶伟明、叶俊仔与好万年石岩分店之间缔结的《租赁合同》因违反了法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为无效。

二、有关合同无效的处理

.......（二）有关装饰装修损失的认定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。.......本案出租人、承租人明知案涉房屋不具备合法规划报建手续，仍然出租、承租使用，双方对于合同无效均有过错，基于公平原则和诚实信用原则，结合本案实际，本院认定双方各自负担50%的责任。按照过错比例，本院认定叶伟明、叶俊仔应赔偿好万年石岩分店装饰装修损失5958096元（11916192元×50%）。

（三）有关停产停业补偿的认定。伟业大厦应城市轨道交通13号线工程被征收拆迁，出租人无法收取拆迁后的房屋占有使用费，承租人停业导致经营受损，双方均受有实际损失。结合石岩街道办事处的复函确定的补偿金额，且好万年石岩分店认可本案停产停业补偿金额以4728411元计，按照公平原则，本院斟酌认定租赁双方各自享有停产停业损失补偿的50%，故叶伟明、叶俊仔应向好万年石岩分店赔偿损失2364205.5元（4728411元×50%）。

（四）有关搬迁补偿的认定。伟业大厦拆迁，好万年石岩分店受有搬迁损失，按照通常处理原则，搬迁补偿费用应当支付实际搬迁人，本案中好万年石岩分店有搬迁需求。考虑双方对于4层办公租赁区的面积不能达成一致，无法实际查明该部分的搬迁费，且政府部门支付1-3层搬迁费系依据9930.16平方米计付，该费用实际高于双方合同约定的租赁面积，故本院以石岩街道办复函确定的搬迁费为核算依据，并斟酌认定叶伟明、叶俊仔应向好万年石岩分店赔付搬迁费595810元。

（五）有关.....按期交房奖的认定。依据石岩街道办事处复函意见........另外，好万年石岩分店主张按期交房奖，但未能举证证明其为出租人按期向政府部门交付租赁房屋提供便利、积极配合的事实，且从石岩街道办事处复函和叶伟明、叶俊仔与次承租人签订清租协议情况看，好万年石岩分店对于按期交房配合度不高，好万年石岩分店主张该项奖励，理据不足，本院不予支持。

.......

三、有关2019年11月1日至2020年3月16日期间占有使用费的认定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”结合本案，好万年石岩分店于2020年3月16日搬离伟业大厦，本院予以认定。好万年石岩分店的搬迁需要给予合理期限，结合经营事实，本院酌情认定以两个月期限为宜。好万年石岩分店作为付款义务人，未能举证证明其支付2019年11月1日至2020年1月16日房屋占有使用费的事实，应当负担不利的诉讼后果，.....

 

二、房屋拆迁，承租人有权获得部分擅自改为经营性用途补偿费,承租人应支付租金至实际交还租赁房产为止。

  

深圳市坪山区人民法院于2021年03月19日作出（2020）粤0310民初4524号民事判决书，即.....

经审理查明：....罗观明和樊耀辉又签订了《房屋租赁补充协议》,协议约定主要内容为“合同租期为2015年6月7日至2020年6月7日,其中前3年房租为每月6800元,后两年每月房租7500元...2019年6月20日，罗靖瀚（乙方）和深圳市坪山区龙田街道办事处（甲方）签订了《龙兴路道路改造工程拆迁项目房屋补偿协议书》....

本院认为，.....首先，原告依据与被告存在的租赁合同主张出租收益，而非依据物权主张出租收益，原告与征收部门签订房屋拆迁补偿协议属于行政合同，与原告和被告存在的房屋租赁合同属于不同法律关系，根据合同相对性原则，拆迁补偿协议约定的内容只能对原告与征收部门有效，对原告与被告间的房屋租赁关系没有约束力，涉案房屋被征收，原告同样负有向征收部门按时交房的义务，涉案房屋被征收与原告不再享有出租收益权利并不等同。故被告以拆迁补偿协议的内容抗辩原告无权向其收取占有使用费的抗辩理由不能成立。......被告应当参照合同约定的租金标准7500元/月向原告补缴2019年9月至2020年1月的占有使用费差额12500元、支付2020年2月至5月的占有使用费30000元并自2020年6月起按7500元/月为标准向原告支付占有使用费至实际交付涉案房屋时至。

.....。关于反诉第六项主张，《深圳市房屋征收补偿规则》第四部分第二条规定符合擅自改为经营性用途的适当补偿的情形为“征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：（一）能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×36月。（二）能提供与征收决定发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金-用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）”。根据该规定，业主要想获得擅自改为经营性用途的适当补偿必须同时满足两个条件，即被征收产权性质须为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，同时还须满足依法取得营业执照的条件，且明确是对房屋原用途予以补偿外的适当补偿。换句话说，擅自改为经营性用途的适当补偿费实质是对不动产的房屋因业主由原住宅性质擅自变更为商业用途后，征收部门基于商业用房征收补偿标准高于住宅用房征收补偿标准及业主擅自将住宅用房变更为商业用途的实际情况，在住宅补偿标准基础上参考商业用房补偿标准适当增加补偿金额导致房屋征收补偿款增加的部分收益，但能否获得又须被征收房屋的业主与征收决定发布时正在经营的商户相互具备条件才能获得。本案中，依据原告就案涉房屋签订的《龙兴路道路改造工程拆迁项目房屋补偿协议书》约定内容可知，原告因案涉房屋获得的擅改经营性用途适当补偿费156136元正是基于原告与被告相互具备条件才得到的。但《深圳市房屋征收补偿规则》第四部分第二条没有明确业主与商户经营者各应获得擅改经营性用途补偿费的份额，鉴于该补偿费是对不动产变更为商业用途的增值部分的适当补偿，因此原告作为不动产的所有权人理应对该补偿费享有主要份额，但考虑到被告作为房屋被征收时的经营性场所的经营者对承租部分的房屋投入了装修，配合原告提供了营业执照、纳税证明，故其也是原告获得擅自改为经营性用途补偿费的重要影响因素，如将该补偿费全部认定为房屋所有人享有，不符合公平原则，本院酌定原告作为不动产的所有权人对该补偿费享有80%权益、被告享有20%的所有权较为合理，原告应向被告支付该项补偿费31227.2元（156136元×20%）。原告主张超出部分，本院予以驳回。

 

法律依据

 

《民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；......

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

 

《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》

二十三条　作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定。

 

第三十二条 室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理

 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：.....（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。