【案情】

2009年5月，市民马先生经人介绍找到了龙岗区某村村民赵某，欲购买其自建的一处农村院落，价格为人民币60万元。二人很快成交，马先生在签购房合同的同时，向赵某支付了定金10万元。同年6月，赵某将该院落交给了马先生进行打扫和装修，但接手后的马先生却发现该院落的房屋存在质量问题，遂找到赵某要求解除合同，双倍返还定金。赵某当然不同意并指责是马先生装修破坏了房屋，所谓质量问题与己无关。

     2009年8月，马先生将赵某起诉到了龙岗区法院，要求解除合同并双倍返还定金共计20万元。而赵某则坚决要求继续履行合同，由马先生支付剩余50万元。

     针对该房产纠纷，顺义法院最终的判决却是认定该房产买卖合同无效，由赵某退还10万元定金。

【律师评析】

     该案之所以如此判决，是因为该房产买卖合同的一方即马先生不具有合法的主体资格，这是因为根据我国土地管理法规定，农村宅基地使用权严格限制在村集体经济组织成员内部，且一户只能有一块宅基地。市民马先生并非该村集体经济组织成员，故其无资格购买前述包括房产在内的宅基地。由此法院认定该房产买卖合同无效。既然合同无效，则不存在哪一方违约的问题，故定金罚则无法适用，此种情况下法院判赵某退还10万元定金的做法是完全正确的。

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