【案情】

2009年3月，房主李某与购房人蔡某在蔡某委托的律师协助下签订了一份《房产买卖合同》。合同约定：1、蔡某以人民币213万元的价格购买李某位于海淀区上地附近的公寓一处；2、蔡某于签订《房产买卖合同》后3日内向李某支付定金8万元，剩余款项于2个月内支付完毕；3、如一方违约则需向对方支付违约金40万元。支付定金那天，蔡某口头向李某提出因自己手头紧，要求先支付4万元，待过几天有了现金后再补交，李某表示同意并在收到4万元定金后给蔡某写了收条，内容大致是“今收到蔡某购房定金4万元”。时间过了一周，蔡某却再也没提起过支付剩余定金的事情。于是李某找到蔡某说起此事，没想到蔡某却声称定金已经支付完毕，而且金额就是4万元，并委托自己的律师催促李某尽快办理房产过户手续。面对蔡某的无赖举动，李某很气愤，声称如果蔡某不按《房产买卖合同》足额支付定金则不会将房屋出售给蔡某。双方由此产生矛盾，随后的房产过户手续一拖再拖。3个月后，在该房产已增值6万元的情况下，蔡某一纸诉状将李某告到法院，以李某根本违约为由，要求解除合同并按合同约定索要违约金40万元。接到法院传票的李某也愤愤不平：认为蔡某只支付了4万元定金，违约在先，因此自己无需赔偿蔡某。同时该房产已增值6万元，如果不用赔偿又解除了合同，自己无疑是赚了的。殊不知蔡某在自己律师的指点下很清楚的是：法律规定合同中有关定金的约定通常是作为独立条款而存在的；不仅如此，定金合同属于实践性合同，简单地讲也就是定金的数额最终取决于双方交接的实际行为，如果双方实际交接的数额与合同中约定的数额不一致时，法律认可的是双方实际交接的数额，此时支付定金的人并不违约。更何况，本案中李某又拿不出蔡某曾口头表示自己手头紧，过几天再支付剩余定金的证据。面对如此不利的情况却仍然执迷不悟的李某表示坚决应诉，同时通过所谓的熟人关系雇佣了一个马路边所谓律师事务所的江湖律师代表其出庭。庭审中该江湖律师表示同意解除合同并坚称因为蔡某不按约定数额支付定金，违约在先，李某无需支付违约金。由于该江湖律师根本没搞清楚定金的法律性质、犯了常识性错误，最终导致李某在一审中完全败诉，被法院判决向蔡某支付违约金40万元。此案一经判决，立即被多家媒体刊登报道，成了卖房毁约，不守合同受到惩罚的典型，在深圳颇具影响。 

【律师对策】

      由于李某没有找到正规的律师事务所，而是找到一家马路边的小所做代理人，因此一审律师犯了如此低级的错误也不足为奇。在一审时没能抓住对己方十分有利的抗辩理由进行诉讼，因此被判支付巨额违约金。稀里糊涂输了官司后，李某找到本律师。通过律师团队专业、仔细地分析，本着尽量减少李某的损失为目的，最终得出结论：虽然李某一审时输得一塌糊涂，但在二审时仍然有对李某有利的法律规定可以利用，这个规定就是：当合同约定的违约金过分高于因一方违约给另一方所造成的损失时，作为违约方有权请求法院对违约金的数额予以适当降低。该规定是我国民法理论中关于损益相抵原则的体现。本案中，通过们调取的证据显示，蔡某的损失只是房产升值部分的6万元，远远低于合同约定的违约金40万元。针对这一事实请求法院将违约金降低具有极大的可操作性。由于此上诉理由有充分的法律依据作为支持，在本律师办理上诉手续后，蔡某的律师不久便找到我们，表示想同我方和解，最终双方在二审开庭前达成了庭外和解协议，均做出了让步，最终李某补偿蔡某违约金7万元违约金并退还了蔡某的4万元定金。双方对此结果都十分满意，我们也就撤回了上诉。

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