【案情】 

    2009年10月14日，买房人与房主的丈夫通过中介签订了房屋买卖合同及补充协议，房价款￥142万元，签约时房主丈夫出示了与房主结婚证原件、房主的身份证、传真了房主的委托书、并书写承诺书，承诺有权代为出售房产，如有有问题由其承担法律责任。签约后，买房人支付了￥2万元定金，￥32820元中介费。但事后房主不认可其丈夫代其签约的效力，又将该套房产另外售予他人，并办理了房产过户手续，房价款为￥148万。买房人要求退款并承担违约责任，房主对此要求置之不理，买房人无奈向法院起诉，要求房主及其丈夫承担相应的责任。
   

【法院判决】
    法院认为，房主丈夫代理与买房人签订的房屋买卖合同合法有效，尽管房主没有亲自到场签约，但其丈夫持有结婚证、身份证、授权委托书、承诺书等文件与买房人签订协议，其行为已经构成表见代理。房主以自己没有直接在合同上签字为由主张免责，缺乏法律依据，事后将房屋出售给他人并办理过户，致使合同无法履行构成违约，应当承担违约责任。买房人主张差价损失￥5万元，虽未申请评估，但房主售予他人的价款可直接确认房价上涨及买房人损失的事实，法院对此诉讼请求予以支持。判决：1、退还定金￥2万；2、赔偿差价损失￥5万元。二审维持原判。

【律师点评】
    一般来说，房主没有在合同上签字，又没有委托书原件，如房主事后否认，合同将被认定无效。本案之所以最后被认定合同有效是法院综合考虑房主丈夫的行为足以构成表见代理。
    最高法院关于婚姻法的解释（一）中第17条明确规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案的情况完全符合最高法院的上述规定。

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