【案件详情】

2009年10月，王先生通过中介在某区购买了一套二手房。拿到房产证之后，王先生按约支付全部房款。不久，当王先生想要迁入户口时，却发现所购房屋中卖方的户口仍留在该房内。王先生多次向卖方交涉，卖方均置之不理。无奈之下，向法院提起了诉讼，要求卖方迁出户口。令王先生意想不到的是，法院竟以不属法院的受理范围为由，裁定驳回起诉。

【律师评析】

二手房买卖中户口问题常常会被忽略，导致买房人取得房产后，因为原业主户口未迁走，不能入户。如果买房人和原业主不能达成一致，户口问题非常棘手。

在签订二手房买卖合同时，关于户口迁移问题，要做到以下三点：
一、在购房前，对所购房屋的户籍情况进行严格审查。
1、要求卖方出示所出卖房屋的户口簿原件，买方复印留存；
2、到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍情况记录。派出所一般仅限本人调取户籍材料，买方可以要求同卖方一起到派出所去调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口可能存在问题；
3、委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。
二、在二手房买卖合同中约定户口迁移条款，写明违约责任。
对于有户口存在的房屋，在签订房屋买卖合同时，应就户口问题与卖方协商，约定违约责任，如可以做出如下约定：
“2010年3月31日为卖方迁移出户口的最后期限，每逾期一日，卖方须向买方支付违约金人民币500元；
如逾期30天仍未迁出，买方可选择单方面解除合同，并由卖方承担因此造成的所有损失，包括但不限于手续费用、税费、中介费用、房屋差价等。”
三、二手房买卖中户口未迁出时，不要一次性支付房款。
不要一次性付清房款，在合同中约定留一部分尾款，查明卖方履行合同义务后于X日内付尾款给卖方。

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