【案情】

　　2013年4月12日，吕某取得涉案房屋的房地产证。2013年4月24日，涉案房屋抵押给第三人中国银行深圳某支行。2015年3月28日，被告吕某与原告周某签订一份《房地产买卖合同》，约定吕某将涉案房屋出售给周某，转让成交价179.5万元。合同签订后，周某按合同约定于当日向卖方支付定金3.5万元，并由吕某出具相应的《收款收据》;买卖双方共同向中国工商银行深圳某支行办理二手楼交易资金监管手续，并且买方于2015年4月24日、28日分两笔将51万元资金存入中国工商银行二手楼资金监管账户。

　　之后，由于被告拒绝提供收款账户、单方撤销担保公司赎楼授权，原告向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同。法院审理过程中的一个法律问题是，被告房屋上设定的抵押权负担是否构成继续履行的障碍。第三人中国银行深圳某支行向法院提交答辩称，根据第三人的银行操作规程，只要其抵押债权得到清偿，抵押关系就已经解除，第三人有义务配合办理抵押的注销登记手续。但如需要被告作为房产所有人来配合领取房产证原件及签署相关文件，需被告亲自办理或者授权第三方进行办理，否则很难配合办理完毕。

　　【法院判决】

　　法院经审理认为，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《物权法》第191条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍可消除。

　　【点评】

　　关于抵押物的转让，2007年制定的《物权法》对原《担保法》和最高人民法院的《担保法解释》做了修改。按照原《担保法》第49条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。换言之，抵押物在转让时，可以连同其上设定的抵押权一并转让，只需抵押人在转让抵押物时通知抵押权人并将抵押情况告知受让人即可;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。最高人民法院的《担保法解释》则将抵押细分为已经登记的抵押和未经登记的抵押，并对两种情况下的抵押物转让分别进行不同的处理。按照《担保法解释》第67条的规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”

　　2007年通过的《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这一规定对原《担保法》进行了两个方面的修改：一是，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意，同时，要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存，而不是仅仅通知抵押权人并告知受让人;二是，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。根据《物权法》第191条的制度设计，转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权;既然买受人取得的是没有物上负担的财产，也就不再有物上追及的问题。按照全国人大常委会法工委主编的《物权法释义》的解释，以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好地保护抵押权人和买受人的合法权益。

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