未履行迁出户口的违约金问题 - 深圳劳动律师:深圳劳动仲裁、劳动诉讼、劳动争议律师专业代理

【案情】
张先生（化名，被告）与刘女士（化名，原告）于2012年签订了一份房产买卖合同，合同约定张先生将自己名系一套位于南山区南新路口附近的商品房以320万元出售给刘女士。同时，张先生应该在房产过户后的1个月内将自己的户口迁出。另外，该商品房买卖合同中约定任何一方违约需按房屋总价的每日万分之五向对方支付违约金。
由于张先生事先未充分了解深圳市户口迁移政策，而其在深圳仅此一套住房，无法迁移户口。因此造成违约，虽然张先生认可自己的过错并愿意和刘女士协商解决问题，但刘女士还是在今年3月份向深圳南山区法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求张先生支付违约金12万余元并迁移户口。

    【律师对策】
为了维护自己的合法权益，张先生委托本律师作为代理人出庭应诉。
对于该案，本律师认为虽然张先生由于自身的过错造成违约，但原告刘女士索赔的违约金数额过高，理应予以减少。根据合同法的原理，违约金的性质实际上是一种预先约定的赔偿金，而我国法律所认可的赔偿原则又是“损益相抵”，及赔偿与所遭受的损失要大体相当。为了防止在合同中违约金的数额过分高于实际损失，造成一方因违约金条款获得暴利而特意规定：当违约金过分高于损失时，违约方可以请求法院予以适当减少。为此，在开庭当日，本律师便向主审法官提出：1、按常理判断，户口是否迁出所出售的房产不可能给刘女士造成12万元的巨额损失；2、双方所签订的是房产买卖合同，合同的主题内容应该是房屋的买卖。本案中，被告已经将房屋交付给了原告并且办理了房产过户手续。合同的主体内容已经履行完毕，户口迁移只是附带问题，即使被告违约也不能按房屋全部价款来执行违约金。所以，我方认为12万元的违约金过高，请求法院予以减少。
最终，法院采纳了本律师的答辩意见，认为虽然被告违约没有迁出户口，但原告未能证明因此使自己遭受12万元的损失，鉴于被告提出减少违约金的请求理由充分，故判决被告从判决生效之日起7日内向原告支付违约金2万元，案件圆满结束。
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