案情简介

2010年3月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于深圳市宝安区民治社区世纪春城四期某楼某单元某号房产转让给原告，转让成交价为人民币163万元，买方在签订合同当日向卖方支付定金人民币2万元；买方于2010年4月20日前支付首期款并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；卖方委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后7个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金。

2010年3月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同补充协议》，约定双方确认转让价格为人民币163万元，双方在签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时，将该房产转让总价按卖方原房产登记价格填写，价格的差额作为对该房产的家私家电、装修装饰、有线电视、煤气设备设施等的补偿。

2010年3月30日，原告向被告支付了定金人民币2万元。

2010年6月7日，原告委托广东瑞某律师事务律师向被告发出了《律师函》，称原、被告签订合同后被告要求以人民币163万元作为过户价格，原告表示拒绝并要求按合同履行，被告拒绝按合同履行。由于被告未按合同约定履行义务，已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，原告要求解除合同并要求被告双倍返还定金人民币4万元。

另查，涉案房产登记权利人为被告，房地产证上的登记价为人民币1056075元。

法院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而原告与被告签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定的条款因涉嫌逃避税收，损害国家利益，因此该补充协议为无效合同。原、被告双方签订合同后，被告要求按真实成交价即163万元办理产权过户手续，而原告要求按原房地产登记价格办理产权过户手续，原、被告双方对该问题未能达成一致意见，视为原、被告双方就买卖合同的主要条款未达成合意，因此原、被告签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，故本院对该合同予以解除。合同解除后被告应将2万元定金返还给原告。由于原、被告双方对合同主要条款不能达成一致意见，被告未出具公证委托书的行为并不构成违约，原告未支付首期款及申请银行贷款的行为亦不构成违约。由于原、被告双方均不存在违约行为，因此原、被告双方均不需要承担违约责任，故对原、被告双方以对方违约为由要求对方双倍返还定金或没收定金的诉讼请求法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告返还定金人民币2万元；

 律师分析

上述二手房买卖合同纠纷属于签订“阴阳合同”规避税收的案例。此种合同我国的法院在判决时是很一致的，即因合同违反国家法律从而判决合同无效。

这些方法都是中介公司为了争取客户而想出来的歪招。在形式上看，似乎是可以节约一部分开支。但是这种合同一旦签订，作为买卖合同当事人双方就只能寄托于对方不违约。因为一旦一方违约，你就只能忍着了，因为你告到法院这个合同就无效。所以，基本上得不到法律的保护。所以，广大的房屋交易的当事人，在购买房屋时最好能请一个房屋买卖合同纠纷律师全程陪同。看看中介公司的一些操作手法是否可行，可行的咱们要鼓励，但是像这种阴阳合同则最好进而远之。

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