案情简介

广州市某房地产开发有限公司，领有商品房预售许可证。2002年5月9日，章先生与该公司签订了《商品房买卖合同》，约定章购买该公司开发的某大厦西幢第5层F号房，建筑面积135.1181平方米，总价为797738元，付款方式为银行按揭；房地产开发公司应当在2002年6月31日将经验收合格的房屋交付章使用；房地产开发公司应在房屋交付使用后120天内将办理权属登记需由房地产开发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因房地产开发公司的责任，章不能在房屋交付使用后365天内取得房地产权属证书的，双方同意按下列原则处理：章不退房，房地产开发公司按已付房价款的3%向章支付违约金，违约金于房地产开发公司逾期交付房地产权属证书第二天起至60日内以现金予以支付。合同签订后，章向中国农业银行申请房屋抵押贷款，已经向房地产开发公司支付了全部购房款。2002年6月23日房地产开发公司向章发出收楼通知书。同年7月2日，章办理了收楼手续。但房地产开发公司至今未为章办理房地产权属证书。2003年9月，章向人民法院提起诉讼，要求开发公司支付已付房价款3%的违约金。一审判决，章先生胜诉。被告开发商不服，提出上诉，二审人民法院经过审理，判决维持原判，驳回上诉。

一审法院认为：章与广州市某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行。广州市某房地产开发有限公司逾期未为章办理房地产权属证书，已构成违约，应依法承担违约责任。故章要求房地产开发有限公司为其办理所购房屋的产权证，并按房款总额的3%支付违约金的诉讼请求合理，予以支持。

二审法院认为：章与广州市某房地产开发有限公司在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。对房地产开发有限公司认为其司已办理的房屋面积的测绘及房管部门对所售房屋所在大厦权属的确认，表明其司已经履行了房屋权属登记的义务的抗辩，法院认为，房地产开发有限公司提供的办理权属登记的证据只证明其司办理了大厦整体权属的确认手续，并不能说明其司已按照合同约定办理了大厦中争议房屋的产权权属登记手续，因此，房地产开发有限公司在交付房屋给章使用，逾期没有为章办理房地产权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任。

简要分析

本案件中，双方当事人对房屋合同事实没有异议，只对是否构成违约存在争议。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条   商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 

《城市房地产开发经营管理条例》　第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

这样看来，哪一方违约，只要明确房产证不能办理的原因是什么，是买受人造成的，还是出卖人造成的。本案中，开发商长期不予办理房产证，并且不能证明房产证书迟缓办理的责任在购买一方，所以，开发商应该按合同的约定承担违约责任，甚至是劳动者还可以要求解除房屋买卖合同。

律师建议

关于房产证书拖延办理的纠纷，在房屋买卖过程中比较常见，法院对这样案件的判决却有所不同。有的以开发商只负有协助义务为由，判决免除开发商的责任；有的则以双方有相关的合同约定为由判决开发商承担违约责任。看来，有无迟延办理房产证违约责任的合同约定是至关重要的。所以笔者劝告购房者在签订合同时候一定要争取把房产证书办理时间做出明确约定，并约定好如果不能如期办理完毕，则开发商要承担违约责任的事项。当然，这样的合理要求经常被开发商无理拒绝。所以，如果购房者在乎房产证书的办理时间，就要注意笔者的劝告，如果感觉早些晚些无所谓，则可以不必费心。

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